Perché gli affitti a New York sono così alti? È complicato

Jun 23, 2023

Nuovi edifici residenziali stanno sorgendo lungo il lungomare di Astoria, 25 luglio 2023.

Ben Fractenberg/LA CITTÀ

La popolazione di New York City rimane ben al di sotto del livello pre-pandemia. La sua ripresa economica è stata più debole rispetto al resto del paese. Eppure gli affitti a Manhattan e Brooklyn continuano a stabilire record anche se i prezzi degli affitti in altre parti del paese si stabilizzano o addirittura diminuiscono.

Quando è scoppiata la pandemia, il nuovo contratto di locazione medio per un appartamento a Manhattan aveva raggiunto i 4.385 dollari, secondo il mensile Elliman Report, che è il punto di riferimento per gli affitti a Manhattan e Brooklyn. Circa un anno dopo, in seguito all’esodo di persone dalla città, la media era scesa di poco più del 15% a 3.650 dollari.

Da allora i prezzi dei nuovi affitti sono aumentati sempre di più. A giugno il nuovo contratto di locazione medio è stato di ben 5.470 dollari al mese, un aumento strabiliante del 30% rispetto a febbraio 2020.

La storia è simile, anche se meno estrema, a Brooklyn, dove il nuovo affitto medio è diminuito di circa il 10% rispetto al livello di 3.442 dollari di febbraio 2020 e ora è a 4.087 dollari, ovvero il 20% in più rispetto a prima della pandemia.

I guadagni non sono stati guidati da un aumento della popolazione. Secondo il censimento degli Stati Uniti, la città nel suo complesso si è ridotta di circa 400.000 persone tra giugno 2020 e giugno 2022 (anche se tale numero potrebbe sovrastimare la perdita di popolazione, secondo il controllore della città). Nel giugno 2022 la popolazione di Manhattan era di circa 80.000 persone al di sotto della cifra del 2020 e quella di Brooklyn di ben 130.000.

Anche se è probabile che la popolazione sia aumentata negli ultimi 12 mesi, soprattutto a Manhattan, gli esperti affermano che la popolazione è ancora inferiore rispetto a prima della pandemia.

E mentre la città ha quasi riconquistato tutti i posti di lavoro persi a causa della pandemia, la nazione ha visto l’occupazione aumentare di 4 milioni, ovvero circa il 3%.

Cosa può spiegare questa contraddizione tra gli indicatori fondamentali e il comportamento del mercato degli affitti? THE CITY ha parlato con i maggiori esperti e ha analizzato i dati per far luce sui costi altissimi degli alloggi.

Nessuna spiegazione unica spiega la discrepanza. Invece, sono in gioco molteplici fattori.

Tra questi: gli affitti sono aumentati così tanto a New York perché sia ​​l’esodo che il ritorno in città hanno sconvolto i modelli normali in un modo che ha dato ai proprietari il vantaggio nella fissazione dei prezzi. Il movimento del lavoro da casa e i nomadi digitali che lavorano da remoto ma scelgono New York come base di partenza, hanno aumentato la pressione sull’offerta di affitti di New York.

Proprio quando gli affitti sembravano essersi stabilizzati nell’autunno del 2022, la decisione del Consiglio della Federal Reserve di iniziare ad aumentare i tassi di interesse per ridurre l’inflazione ha mantenuto molti potenziali acquirenti nel mercato degli affitti, alimentando gli aumenti del 2023. I servizi di alloggio a breve termine come Airbnb, insieme agli appartamenti con canone regolamentato lasciati non occupati dai proprietari, stanno mantenendo decine di migliaia di unità offline, riducendo l’offerta.

Ma potrebbe esserci speranza all’orizzonte. Mentre uno o più mesi di nuovi massimi storici sono possibili durante il mercato estivo tradizionalmente forte, gli affitti dovrebbero poi stabilizzarsi e forse addirittura diminuire, ipotizzano gli esperti.

“Penso che prima o poi questi numeri dovranno scendere. Sono semplicemente insostenibili”, ha affermato Hal Gavzie, vicepresidente esecutivo del leasing residenziale di Douglas Elliman. Tuttavia, avverte, “lo dico da sei o otto mesi”.

Ogni anno un numero significativo di giovani coppie lascia la città quando i loro figli si avvicinano ai 5 anni, o per scuole migliori o più spazio o entrambi, dice EJ McMahon, che segue da vicino le tendenze della popolazione per il think tank Empire Center con sede ad Albany. Quando è scoppiata la pandemia, le coppie con figli molto piccoli hanno improvvisamente accelerato la loro partenza, andandosene molto prima rispetto alla tendenza precedente.

Un'analisi dei dati del censimento effettuata dall'economista James Parrott di The New School supporta questa teoria. Ha riscontrato un calo nel numero di lavoratori di età compresa tra 25 e 34 anni tra l’inizio del 2020 e la fine del 2022, con un calo particolarmente marcato tra i genitori di bambini di età pari o inferiore a 4 anni.